Hausverkauf nach langer Eigennutzung: steuerfrei verkaufen mit Checkliste
Ein Eigenheim nach vielen Jahren zu verkaufen, ist selten nur eine nüchterne Marktentscheidung. Es geht um Erinnerungen, um Verantwortung und um das gute Gefühl, alles richtig zu machen – vom ersten Eindruck im Exposé bis zur sicheren Unterschrift beim Notar. In Bielefeld begleite ich Eigentümerinnen und Eigentümer persönlich, strukturiert und transparent. Ich kenne die Besonderheiten der Stadtteile, die Erwartungen der Käufer und die Abläufe in der Region – von Schildesche über Heepen und Gadderbaum bis Sennestadt und Brackwede.
Als Immobilienmakler von MK Immobilien OWL mit Spezialisierung auf Erbschaften, Immobilienverkauf und einer umfassenden Begleitung bis zum Notartermin nehme ich Ihnen die Last ab: Ich koordiniere Unterlagen, bewerte fundiert, bereite die Vermarktung zielgruppengerecht auf und führe sicher durch Verhandlungen. So schaffen wir einen sauberen, stressarmen Prozess und einen Verkauf zum bestmöglichen Preis.
Steuern: Was lange Eigennutzung bedeutet
Die zentrale steuerliche Frage ist die Spekulationssteuer nach § 23 EStG. Wurde eine Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt, ist der Veräußerungsgewinn in der Regel steuerfrei. Diese Regel gilt auch dann, wenn Sie nicht über volle 36 Monate, sondern über die betreffenden Kalenderjahre hinweg selbst bewohnt haben. Bei sehr langer Eigennutzung ist die Situation meist klar – dennoch prüfe ich den Einzelfall sorgfältig.
Typische Sonderfälle, die ich vorab mit Ihnen abkläre: Wurde eine Einliegerwohnung vermietet? Gab es eine teilgewerbliche Nutzung (z. B. Praxis oder Laden im Erdgeschoss)? Wurden wesentliche Teile kurzfristig vermietet oder wurde eine Fläche als Betriebsvermögen geführt? In solchen Konstellationen kann eine anteilige Besteuerung oder eine andere steuerliche Behandlung greifen. Ich erläutere den Rahmen, stelle die richtigen Fragen und empfehle bei Bedarf eine individuelle steuerliche Beratung, damit Sie vor Vermarktungsstart volle Klarheit haben.
Unterlagen, die ich vorbereite
Eine vollständige, belastbare Dokumentation ist die Basis für Vertrauen, zügige Entscheidungen und einen reibungslosen Notartermin. Ich identifiziere, was vorliegt, fordere Dokumente bei Behörden an und strukturiere alles für Exposé, Kaufprüfung und Bankfinanzierung der Kaufinteressenten.
- Energieausweis (Pflicht, außer bei Denkmalschutz)
- Aktueller Grundbuchauszug und Kataster-/Lageplan
- Wohn- und Nutzflächenberechnung, Bauunterlagen, Baubeschreibung
- Nachweise über Sanierungen (Rechnungen, Gewährleistung)
- Bei ETW: Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan, Rücklagenstand
- Baulastenverzeichnis (wichtig in NRW, erhältlich über die Stadt Bielefeld)
Zusätzlich sorge ich für nachvollziehbare Unterlagen zur Haustechnik (Heizung, Elektro, Dach, Dämmung), zu Modernisierungen und zu wiederkehrenden Kosten (Abgaben, Versicherungen). Damit reduziere ich Rückfragen, verkürze Prüfzeiten der Banken und erhöhe die Abschlusswahrscheinlichkeit.
Checkliste vor Vermarktungsstart
- Kleine Instandsetzungen (tropfende Armaturen, defekte Schalter, klemmende Türen)
- Neutrale Wandfarben, ordentliche Fugen, saubere Bodenbeläge
- Gartenpflege, Freischnitt von Wegen, klare Außenwirkung
- Lichtkonzept: Leuchtmittel prüfen, helle Fotosituationen schaffen
- Unterlagenordner vollständig, digitale Dateien bereitgestellt
Strategie für Bielefelds Teilmärkte
Der Wert einer Wohnimmobilie in Bielefeld hängt stark von der Mikrolage ab. In Uni- und Klinikum-Nähe (Gadderbaum, Mitte) sind kurze Wege und ÖPNV-Anbindung (Stadtbahn) für junge Familien und Beschäftigte entscheidend. In Heepen und Jöllenbeck zählen ruhige Seitenstraßen, in Senne und Sennestadt die Familienfreundlichkeit, Grundstücksgrößen und die Erreichbarkeit der A2/A33. In Schildesche, Dornberg und Hoberge spielt der Mix aus Naherholung, Infrastruktur und Nachbarschaft eine wichtige Rolle. Ich bewerte nicht nur den Hauszustand, sondern auch das Umfeld: Lärmsituation, Himmelsrichtung, Blickbeziehungen, Taktung der Stadtbahn, KiTa- und Schulnähe, Einkaufsmöglichkeiten.
Für die Preisfindung vergleiche ich aktuelle Abschlüsse ähnlicher Objekte, setze auf nachvollziehbare Marktindikatoren und berücksichtige Zinsumfeld und Nachfragefenster. Ich empfehle häufig eine klare, marktfähige Preisstrategie mit enger Beobachtung der Resonanz in den ersten Wochen. So vermeiden wir Leerläufe und schaffen Wettbewerb – die beste Grundlage für einen starken Kaufpreis.
Preisstrategie und Timing
- Analyse vergleichbarer Verkäufe und aktiver Konkurrenzangebote
- Definition einer Zielgruppe (Eigennutzer vs. Kapitalanleger) und passender Kernbotschaften
- Optimales Timing: Saison, Zinsumfeld, lokale Nachfragezyklen
- Flexible Justierung anhand der Resonanz in den ersten 14–28 Tagen
Präsentation und Besichtigungen
Ich setze auf hochwertige, realistische Bilder, klare Grundrisse und präzise Texte. Vor Ort führe ich durch die Immobilie mit nachvollziehbaren Argumenten für Lage, Substanz und Potenzial. Für Kaufinteressenten ist wichtig, was sofort nutzbar ist und wo mittelfristig Investitionen anstehen. Diese Transparenz schafft Vertrauen und beschleunigt Entscheidungen.
So begleite ich den Verkauf mit MK Immobilien OWL
- Fundierte Wertermittlung und klare Preisstrategie
- Unterlagencheck, Energieausweis, Exposé mit aussagekräftigen Bildern
- Gezielte Vermarktung, Bonitätsprüfung und Terminsteuerung
- Besichtigungen mit klaren Argumenten für Ihre Lage und Ausstattung
- Verhandlungsführung, Kaufvertragsentwurf und Notartermin bis zur Schlüsselübergabe
Ich steuere alle Schnittstellen – mit Interessenten, Banken, Notariat